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当然、売却損が多ければ多いほど、それだけ計算上の金額も大きくなりますから、戻ってくる税金還付額は大きくなります。
これによって、自宅売却が思うようにいかず、仮に売却損がでたとしても、それほどのダメージを受けなくても済むはずです。
見方を変えれば、売却損がでればでるだけ、還付額が多くなるため、取引のケースによっては、購入希望者からの値引き要求にも応じた方が得になるようなことにもなりかねません。
売却損（不動産の譲渡所得のマイナス分）の算式は次の通りです。
譲渡所得のマイナス分（売却損）11売却価格譲渡費用Ｉ住宅の取得費。
売却損（譲渡所得のマイナス）を計算する際には、売却価格から譲渡にかかった費用（業者に支払う仲介料など）と購入時の自宅の取得費（経過年数に応じた減価償却額を考慮した金額）を差し引いた金額となります。
勘違いされる方も多いのですが、残念ながら、購入価格そのままの金額をまるまる差し引きできるわけではありません。
その辺注意が必要です。
以上が「損益通算」の概略ですが、近時では２０００年4月3日までの時限措置として「居住用財産の譲渡損失の繰越控除」という制度が置かれており、これによって買い換えで発生した売却損について、翌年から３年間繰越控除が受けられるようになっています。
そしてこれら損益通算・譲渡損失の繰越控除は「住宅ローン控除」（住宅ローンを使うことによって、所得税が控除される制度）との併用が可能であるがため、これと合わせることによって、税金還付分をさらに増やすことができるのです（つまり、売却と購入の両局面において、税制の優遇措置が受けられるということです）。
「譲渡損失の繰越控除」が適用となる年度内にかぎって「住宅ローン控除」は使えませんが、この両制度の併用による減税効果はとてつもなく大きく、一般の皆さんが行えるような通常の買い換えであっても十分な減税効果を発揮します。
例えば年収が約９００万円で新規購入先の物件が４８００万円前後の物件であっても、相応の売却損が出ており、うまく住宅ローンを組めば、トータルで現実的に６００万円を超える減税となります。
元々、皆さんの手持ち不動産の価値が下がったのは、国の経済政策の誤りにもよる部分があるのですから、この機会に皆さんが被った損失を国家財源から回収させてもらう気持ちでこれらの制度を活用してください。
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